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PLUS VALÍA MUNICIPAL: EL TRIBUNAL SUPREMO DECLARA LA CLÁUSULA ABUSIVA.

EL TRIBUNAL SUPREMO SIENTA JURISPRUDENCIA Y DECLARA DEFINITIVAMENTE ABUSIVA LA CLÁUSULA CONTRACTUAL POR LA QUE SE OBLIGA A LOS COMPRADORES DE VIVIENDA DE NUEVA CONSTRUCCIÓN A ABONAR EL IMPORTE DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (PLUS VALÍA MUNICIPAL).

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 12 de marzo de este año, ha declarado abusiva la cláusula por la que se traslada a los consumidores y usuarios la obligación de abonar al Ayuntamiento respectivo el importe del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comunmente conocido como "plus valía municipal") correspondiente a la vivienda adquirida a la promotora inmobiliaria.

La "plus valía municipal" es el impuesto que grava el incremento de valor que experimenta el terreno desde la fecha de adquisición por parte de la promotora inmobiliaria hasta la fecha de venta del inmueble al definitivo propietario.

Durante años ha sido práctica habitual por parte de las promotoras incluir, tanto en los contratos privados de compraventa como en las correspondientes escrituras públicas, una cláusula por la que el comprador se hace cargo de todos los gastos que se generen como consecuencia de la compraventa de su vivienda, "incluído el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana". Dicha cláusula no ha estado expresamente "prohibida" hasta enero de 2007 (cuando entró en vigor la Ley 44/2006).

Sin embargo han sido muchos los consumidores que han reclamado de los tribunales la declaración de nulidad de dicha cláusula, por abusiva, a pesar de haber firmado sus contratos de compraventa con anterioridad a esa fecha, consiguiendo sentencias favorables y obteniendo de las promotoras inmobiliarias la devolución del dinero adelantado para el pago de ese impuesto.

En el caso de uno de nuestros clientes, su demanda fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia número 26 de Madrid, en Sentencia de 6 de noviembre de 2010, por considerar el Juzgado que no se podía aplicar retroactivamente la Ley 44/2006, y, por lo tanto, por considerar que, en el momento de la firma del contrato, la cláusula no estaba expresamente prohibida. Nuestros abogados recurrieron en apelación, y el recurso fue estimado por la Audiencia Provincial de Madrid, que declaró nula la cláusula en Sentencia de 10 de noviembre de 2011.

La promotora inmobiliaria, MONTHISA S.A., recurrió ante el Tribunal Supremo, que el pasado 12 de marzo desestimó el recurso de la promotora, y declaró abusiva, y por tanto nula, la cláusula objeto del litigio.

Con esta Sentencia, el Tribunal Supremo sienta Jurisprudencia, vinculante para el resto de Tribunales.

El consumidor fue defendido por nuestra letrada de Cáceres, y profesora de la Universidad de Extremadura, Doña Carmen Piedad Pita Broncano.

NOTA DE NUESTROS LETRADOS: El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un impuesto municipal que grava el incremento de valor que experimenta el terreno desde que se adquiere por una persona o empresa hasta que se transmite a otra persona o empresa. En nuestro caso, se trata del impuesto que grava el aumento de valor que experimentó el terreno desde que fue adquirido por la promotora Monthisa S.A. hasta que, tras la promoción inmobiliaria, nuestro defendido compró el piso a la mencionada promotora.

El Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que el sujeto pasivo (es decir el obligado al pago) del mencionado impuesto es la persona física o jurídica o la entidad que transmita el terreno (es decir, en el caso que nos ocupa, la promotora); pero tambiés es cierto que, según nuestro Código Civil, las partes, en el ejercicio de su autonomía privada, pueden establecer los pactos, cláusulas o condiciones que estimen oportunos en los contratos que firmen entre ellos. No obstante, con independencia de qué pacto firmen las partes, frente a la Administración siempre responderá el vendedor (sin perjuicio de que éste, según lo pactado en el contrato de compraventa, pueda luego exigir al comprador que le reintegre el importe del impuesto, por así haberlo acordado).

No fue hasta la aprobación de la Ley 44/2006 cuando el legislador declaró expresamente abusiva esta cláusula cuando el contrato se celebrase entre un profesional (la promotora) y un consumidor. Con anterioridad a dicha fecha, este pacto no estaba expresamente prohibido.

No obstante esa libertad de pactos existente con anterioridad al año 2007 tenía un límite: que no fuera contraria a la Ley, a la moral o al Orden Público; y cuando se trata de un contrato entre, en este caso, una promotora inmobiliaria y un consumidor, para que dicho pacto no fuera contrario a la Ley había de superar una serie de requisitos, que básicamente se reducían a que fuera una cláusula negociada individualmente con el consumidor y a que no causara un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de ambas partes.

Nuestra letrada demostró que, en el supuesto de contratos entre promotoras inmobiliarias y consumidores en el marco de la venta de "promociones de viviendas", nos encontramos ante contratos de adhesión (que son aquéllos en los que el consumidor no tiene opción de negociar prácticamente ninguna de sus cláusulas) en los que la cláusula relativa a la plus valía municipal no ha sido negociada individualmente con el comprador, y en los que trasladar al comprador la obligación de pago de dicho impuesto supone un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes.

Como consecuencia de esta Sentencia, la promotora inmobiliaria ha de devolver al consumidor el importe que éste le había abonado, como provisión de fondos, para el pago del referido impuesto (cuya cuantía ascendía a más de tres mil euros).

Esta Sentencia del Tribunal Supremo crea jurisprudencia, vinculante para el resto de Tribunales, circunstancia a tener en cuenta por el resto de consumidores que puedan estar afectados, pues la acción ejercitada por nuestra letrada es una acción de nulidad radical, y por lo tanto imprescriptible y que puede ejercitarse en cualquier momento por quien se haya visto afectado por esta práctica comercial.

A partir de enero de 2007, cuando entró en vigor la Ley 44/2006, esta cláusula se incluyó en la legislación sobre consumidores y usuarios como expresamente abusiva (y por lo tanto prohibida), por lo que a partir de esa fecha, y con independencia de cómo se haya desarrollado la contratación con el consumidor, esta cláusula es nula. A pesar de ello, se ha constadado supuestos en los que determinadas promotoras han seguido incluyendo esta cláusula en los contratos celebrados con consumidores y usuarios con posterioridad a enero de 2007.

En consecuencia, todos aquéllos consumidores que se hayan visto afectados por esta abusiva práctica, tanto si han adquirido su vivienda con posterioridad a enero de 2007 como si lo han hecho con anterioridad, puede acudir a los tribunales para reclamar de la correspondiente promotora la devolución del importe que hayan abonado como consecuencia de este impuesto.

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